Pour une redéfinition du paradigme du logement au Canada - Partie 1

[00:00:05] Gabriel Miller : Bienvenue au balado Voir Grand, où nous nous entretenons avec d'éminent.e.s chercheurs.euses à propos de leurs travaux sur certaines des questions les plus importantes et les plus intéressantes de notre époque. Je m'appelle Gabriel Miller et je suis le Président et chef de la direction de la Fédération des sciences humaines.  

[00:00:21] Les racines de la crise actuelle du logement au Canada remontent à plusieurs décennies, mais le problème s'est aggravé depuis le début de la pandémie de Covid-19.

[00:00:30] Aujourd'hui, je suis rejoins par Nemoy Lewis, professeur adjoint à la School of Urban and Regional Planning de la Toronto Metropolitan University, pour discuter de la crise du logement abordable au Canada.

[00:00:43] Gabriel Miller : C'est merveilleux d'être avec vous aujourd'hui. Et merci beaucoup d'avoir pris le temps de venir. J'aimerais vous poser quelques questions sur vou. En particulier, je voudrais vous demander est-ce que vous vous rappelez le moment où vous avez pensé pour la première fois que le logement était un enjeu que vous souhaiteriez étudier?

[00:01:02] Nemoy Lewis : Tout a commencé probablement pendant ma troisième ou quatrième année de baccalauréat, lorsque j'ai suivi un cours sur les banlieues d'après-guerre. Je voulais en savoir un peu plus sur le logement et ses origines, ainsi que sur les politiques responsables de l'attribution des logements.

[00:01:25] Pendant que je suivais ce cours, il y avait beaucoup d'images qui étaient, vous savez, placées sur les diapositives de la conférence. Je me souviens avoir levé la main et posé une question à la professeure - et c'est, encore une fois, plus dans les banlieues d'après-guerre, n'est-ce pas - et je me souviens avoir demandé à la professeure : « Où sont tous les Noir.e.s sur toutes ces photos que vous montrez? » J'ai juste vu, vous savez, beaucoup de familles blanches devant les maisons. Je me souviens qu'elle m'a répondu : « Vous prenez de l'avance. » C'est ce qui m'a donné envie d'en savoir plus sur le logement.

[00:02:10] Et cela se passait à un moment où, autour de la crise immobilière de 2008, à l'époque où il y avait beaucoup de personnes qui perdaient leur maison, et nous savions très peu de choses sur ces expériences. Nous en savions beaucoup sur les endroits où les gens perdaient leur maison. Nous avons beaucoup appris sur l'échec des politiques, l'échec du gouvernement.

[00:02:31] Mais nous en savions très peu sur ces expériences vécues. Je me souviens avoir demandé à la professeure si je pouvais venir la voir pendant ses heures de bureau et elle m'a répondu que oui, et nous avons eu une bonne conversation sur l'histoire du logement pour les Noir.e.s américains.

[00:02:48] J'ai été très étonné par ce qu'elle m'a raconté. Et cela m'a incité à faire un peu plus de recherches sur le sujet. Et à la suite de ces recherches, je me suis dit, ok, vous savez quoi, je veux étudier davantage ces expériences vécues par les Afro-Américains aux États-Unis et ne pas situer la crise du logement de 2008 comme une sorte de phénomène nouveau et récent, mais la situer dans une histoire plus longue de discrimination et de racisme dont les Afro-Américains ont été victimes dans leur quête d'accession à la propriété ou d'acquisition d'un logement.  

[00:03:24] Gabriel Miller : Vous savez, il est intéressant de penser à la crise immobilière de 2008. Je n'y avais pas pensé jusqu’à ce que vous la mentionniez, mais il est évident qu'il y a eu une grande vague d'inquiétude et de discussions autour du logement, de la manière dont il était payé, financé à l'époque, et nous traversons maintenant une autre période, il semble qu'il y ait une anxiété vraiment intense et des discussions publiques autour du logement.

[00:03:51] Je voulais vous demander comment vous caractérisez la crise à laquelle nous assistons actuellement, quels sont les symptômes de cette crise ? Et aussi, comment la situez-vous dans un contexte historique ? Où voyez-vous les racines des problèmes que nous observons?  

[00:04:07] Nemoy Lewis : Je pense vraiment que nous sommes en crise, mais je dirais plutôt qu'il s'agit d'une urgence en matière de logement. Et la raison pour laquelle je dis cela, c'est que je pense que la situation est devenue très désastreuse dans la mesure où beaucoup de gens ont été, vous savez, largement incapables de se payer un logement pendant très longtemps. Le logement est devenu un énorme problème en termes de coût et, à ce titre, de nombreuses politiques ont été mises en œuvre pour faire face à cette crise.

[00:04:40] Mais ce que j'ai constaté, c'est que beaucoup de ces politiques ont contribué à exacerber le problème au lieu de le résoudre. Et, vous savez, ce qui se passe dans toute la ville, c'est que beaucoup de gens doivent prendre des décisions difficiles qu'ils n'ont jamais eu à prendre.  

[00:05:00] Ce que je veux dire par là, c'est que les gens sautent des repas, réduisent leurs dépenses d'alimentation et font largement appel aux banques alimentaires en raison de l'augmentation du coût du logement dans les grands centres urbains du pays.

[00:05:16] En conséquence, les gens n'ont pas un mode de vie sain et, compte tenu des sacrifices qu'ils font pour rester dans leur logement, on peut se demander comment ils font pour survivre. Cette question est responsable d'un problème beaucoup plus grave qui se pose dans certaines communautés, où les gens doivent recourir massivement aux services de prêts sur salaire pour joindre les deux bouts.  

[00:05:44] Les gens s'endettent donc de plus en plus pour rester dans leur logement ou pour être à proximité d'un emploi, d'un service de soins ou d'un service social, ou même pour être à proximité de leur famille.  

[00:06:02] Je pense que c'est en train de devenir un gros problème et je pense que nous devons changer de paradigme dans notre façon de voir le logement.  

[00:06:09] Gabriel Miller : Vous semblez dire que non seulement nous avons un problème d'accessibilité au logement, mais que cet enjeu est au centre d'une situation d'urgence plus large qui affecte l'alimentation, la santé émotionnelle et mentale, sans aucun doute, le sentiment de sécurité et les relations.

[00:06:30] Est-ce que j'ai bien saisis vos propos?

[00:06:32] Nemoy Lewis : Oui, vous savez, et je pense que même pour, pour approfondir le point de vue psychologique, il y a beaucoup de gens qui veulent faire mieux, faire mieux en termes de, vous savez, fournir à leurs enfants plus spécifiquement de meilleurs environnements de vie. Mais en raison du coût prohibitif de ce marché, beaucoup de gens ont l'impression, vous savez, qu'ils échouent en tant que parents à fournir à leurs enfants un environnement de vie sûr.

[00:07:02] Et c'est le fait que parfois, même si le logement est largement inabordable, certaines personnes trouvent qu'elles vivent dans des conditions très inhabitables où elles paient des loyers exorbitants et où les appartements sont envahis par les infestations et, vous savez, [...] la moisissure ou d'autres déficiences physiques, qui limitent la jouissance de ces unités de location ou de ces propriétés en particulier.  

[00:07:30] Gabriel Miller : Vous avez parlé de la nécessité d'un nouveau paradigme en matière de logement, et j'aimerais y venir, mais avant cela, j'aimerais vous donner l'occasion de développer un commentaire que vous avez fait en disant que vous avez l'impression que les politiques gouvernementales, dans de nombreux cas, peut-être même voulues ou vendues comme une solution à cette urgence en matière de logement, l'ont exacerbée, ont aggravé la situation d'urgence.

[00:07:55] Pouvez-vous nous donner un exemple du type de politique que vous avez à l'esprit lorsque vous dites cela?

[00:08:03] Nemoy Lewis : Le gouvernement provincial a apporté un certain nombre de modifications à la loi sur la location à usage d'habitation.  

[00:08:09] Il s'agit de l'Ontario, je précise. L'un de ces changements a été l'introduction du contrôle de l'inoccupation. Il y a également eu l'introduction de l'augmentation des loyers au-dessus de la ligne directrice, qui permet à un propriétaire de récupérer toutes les dépenses d'investissement qu'il a faites dans le bien.

[00:08:28] Cette politique particulière permet à un propriétaire, si elle est accordéee, d'augmenter le loyer d'un maximum de 9% sur une période de trois ans, sans tenir compte de l'augmentation annuelle de la directive provinciale. Ces politiques ont donc été mises en place pour inciter les promoteurs à construire davantage de logements locatifs sur le marché.

[00:08:55] Mais en retour, les promoteurs n'ont pas construit plus de logements locatifs spécialisés. En fait, ils ont construit plus de condominiums que de logements locatifs, mais ce que ces deux politiques ont permis aux propriétaires, c'est essentiellement le décontrôle de l'inoccupation, qui permet essentiellement à un propriétaire de facturer ce que le marché peut supporter lors de la rotation d'un logement.

[00:09:21] Cette politique a donc aidé les propriétaires à évincer les locataires protégés par le contrôle des loyers afin d'attirer des locataires plus aisés ou à revenus plus élevés qui peuvent les aider dans leur stratégie de maximisation des profits. Enfin, l'augmentation des loyers au-dessus du seuil de référence était censée encourager les propriétaires à réinvestir leurs bénéfices dans leurs biens immobiliers, d'une part pour prolonger la durée de vie du bien lui-même et d'autre part pour améliorer la qualité de vie. Mais je pense que l'une des choses que le gouvernement n'a pas vu venir, c'est que cette politique particulière pourrait être utilisée dans le cadre de la stratégie de maximisation des profits des propriétaires et comme moyen de contourner le contrôle des loyers lorsque, par exemple, l'augmentation indicative provinciale pour l'année prochaine est de 2,5 %.

[00:10:21] Ainsi, si un propriétaire est accordé pour une augmentation de loyer supérieure à la ligne directrice, cela signifie que l'année suivante, les locataires résidant dans cette propriété verront leurs loyers augmenter de 5,5 %. Et nous savons que les salaires n'augmentent pas au même rythme.  

[00:10:39] Gabriel Miller : C'était fascinant de se documenter sur le sujet avant la conversation d'aujourd'hui, parce que je savais qu'il y avait des plafonds sur les augmentations annuelles de loyer, mais je ne savais pas que ces plafonds pouvaient être relevés si le propriétaire investissait dans le bien et je pense que l'on voit très bien comment cela peut aboutir à une situation où l'on commence à avoir des augmentations annuelles vraiment insoutenables des loyers et comment cela peut rendre un immeuble, puis un quartier et une communauté inabordables - cela est vraiment responsable d'un sujet plus large que vous avez examiné, qui est la financiarisation du logement de manière générale.

[00:11:22] Je me demande si vous pourriez développer un peu cette idée et expliquer comment elle s'est concrétisée à Toronto, en Ontario et au Canada au cours des 20 ou 30 dernières années.

[00:11:38] Nemoy Lewis : Très bonne question. La question de savoir si la financiarisation est une réalité a fait l'objet de nombreux débats. Beaucoup de gens ont parlé de la financiarisation comme d'une idéologie politique visant à déstabiliser la société capitaliste au Canada. Vous savez, de mon point de vue, euh, oui, c'est une chose réelle.

[00:11:59] C'est pourquoi nous avons élaboré une définition de ce qu'est un bailleur financiarisé afin de clarifier ce que sont ces types de bailleurs. Nous définissons donc le bailleur financiarisé comme une société d'achat privée, telle qu'un gestionnaire d'actifs, ou une société cotée en bourse, telle qu'une société d'investissement immobilier, qui acquiert des biens immobiliers locatifs à grande échelle.

[00:12:31] L'échelle est ce qui, selon nous, permet de différencier ce type de propriétaires des propriétaires profiteurs ordinaires, qui opèrent sur le marché, mais c'est aussi leur accès à des avocats et à des analystes de portefeuille qui les aident dans leur stratégie de maximisation des profits, mais aussi à s'assurer que cette stratégie de maximisation des profits est légale.

[00:12:52] Ces propriétaires appliquent essentiellement des logiques, des mesures et des priorités financières pour générer ce que nous appelons des rendements lucratifs pour leurs actionnaires, leurs détenteurs de parts et leurs investisseurs.  

[00:13:05] Gabriel Miller : Parlons un peu de la façon dont cette combinaison de décisions politiques et de financiarisation croissante du logement se répercute sur des communautés spécifiques. Prenons l'exemple d'une communauté noire, ou à prédominance noire, dans une grande ville canadienne, peut-être Toronto. Décrivez un peu l'expérience de ces politiques et de cette tendance dans ces communautés.

[00:13:33] Quel est l'effet sur les endroits où vivent les gens, sur les endroits où ils élèvent leurs enfants et sur l'aspect de leurs communautés?

[00:13:41] Nemoy Lewis : Très bonne question. L'une des choses que nous avons faites pour comprendre l'impact de ces propriétaires particuliers que j'ai décrits plus tôt sur des communautés spécifiques, c'est que nous ne disposions pas de données sur la propriété de tous les immeubles locatifs de la ville. Nous nous sommes largement appuyés sur les données d'acquisition de logements multifamiliaux au cours des 27 dernières années.

[00:14:06] Nous avons donc examiné les données relatives à l'acquisition de logements collectifs dans la ville de Toronto, de 1995 à la fin de 2022.  

[00:14:15] Gabriel Miller : Il s'agit donc de l'acquisition d'immeubles d'habitation.  

[00:14:19] Nemoy Lewis : Oui, c'est exact. Il s'agit donc de l'acquisition d'immeubles d'habitation et nous n'avons vu aucune étude qui ait analysé en profondeur l'écosystème du logement à ce point pour comprendre qui sont les acheteurs, qui sont les acteurs qui acquièrent des propriétés locatives dans les communautés à travers la ville.

[00:14:42] Nous nous sommes donc intéressés plus particulièrement aux Canadien.ne.s Noir.e.s. La raison pour laquelle nous nous sommes intéressés aux Canadien.ne.s Noir.e.s découle d'un rapport publié par le Wellesley Institute qui a révélé que, dans les secteurs de recensement où les Canadien.ne.s Noir.e.s étaient majoritaires ou représentaient 36 % de la population, ces secteurs de recensement ont connu deux fois plus d'expulsions que ceux où les Canadien.ne.s Noir.e.s représentaient environ 2 % de la population.

[00:15:19] Mais l'histoire s'arrête là, et nous ne savons pas grand-chose sur les acteurs. Pour comprendre qui sont ces acteurs, nous avons donc acquis, comme je l'ai dit, 27 années de données. Nous avons ensuite nettoyé ces données en attribuant les catégories de propriétaires financiarisés sur la base des données acquises au cours des 27 dernières années, puis nous avons fusionné ces données avec les données démographiques de Statistique Canada.

[00:15:52] Nous avons constaté que 73 % des logements acquis au cours de cette période d'étude l'ont été par des propriétaires financiarisés. Et lorsque nous augmentons le pourcentage de notre indice de référence des Canadien.ne.s Noir.e.s dans ces aires de diffusion, le nombre de logements acquis par des propriétaires financiarisés dans ces zones géographiques augmente encore davantage.

[00:16:15] Lorsque nous avons examiné ces données, nous avons constaté qu'il y avait une concentration importante de logements acquis par des propriétaires financiarisés. Mais ce que cela nous a fait comprendre, c'est qu'un marché locatif oligopolistique est en train de se créer dans ces zones géographiques particulières, où quelques grands propriétaires contrôlent le marché locatif.  

[00:16:42] Gabriel Miller : Donc vous savez, le tableau qui se dessine, ce sont des gens qui dépendent de manière disproportionnée du marché locatif, un marché locatif qui, par une combinaison de politiques et de tendances financières, tombe de plus en plus entre les mains d'un groupe plus restreint de sortes de méga investisseurs et qui, comme vous l'avez dit, fait peser le fardeau du loyer sur les personnes qui vivent dans ces immeubles, et vous avez vraiment l'image de gens qui s'accrochent mois après mois, chèque de paie après chèque de paie, en essayant de garder la tête hors de l'eau.  

[00:17:22] Il semble que cette situation d'urgence ait atteint un point de rupture pour de nombreuses personnes au cours du COVID-19, si j'ai bien compris, et je voulais vous demander si vous pouviez décrire un peu l'expérience que cela a déclenchée pour de nombreuses personnes qui vivent avec le fardeau du loyer dont vous avez parlé.

[00:17:40] Nemoy Lewis : Revenons un peu en arrière. Pour les locataires noir.e.s, l'idée de la charge locative n'est pas nouvelle. Ce qui est intéressant, c'est qu'au début de la pandémie, la précarité du logement a commencé à toucher des personnes qui, historiquement, n'avaient jamais connu l'insécurité du logement.

[00:18:04] Ce n'était donc pas quelque chose de nouveau pour les Canadien.ne.s Noir.e.s. Cela fait des décennies que les Canadien.ne.s Noir.e.s se plaignent de l'accessibilité au logement. Mais je pense que la pandémie a permis d'attirer l'attention sur ces questions et de mettre en lumière les expériences vécues, en particulier dans le cadre d'une pandémie mondiale où il y a une crise sanitaire et où de nombreux locataires Noir.e.s résidant.e dans certaines de ces communautés à Toronto ont un emploi précaire, ce qui signifie que dans certains cas, s'ils ne travaillent pas, ils ne sont pas payés.

[00:18:44] Et s'ils ne sont pas payés, ils ne peuvent pas payer leurs loyers. En conséquence, les gens se sont retrouvés dans des situations très difficiles, soit parce qu'ils ont perdu leur emploi, soit parce que leurs heures de travail ont été réduites. Et l'une des choses que je soutiens, c'est que la pandémie aurait pu être la tempête parfaite pour, hum, les gens, vous savez, pour renforcer l'accessibilité ou pour les gens, pour trouver des logements plus abordables.

[00:19:10] La difficulté, comme je l'ai déjà mentionné, c'est que les gens perdaient leur emploi et n'avaient pas les revenus nécessaires pour faire croire aux propriétaires qu'ils avaient un revenu stable. Et cela se passait également au moment où nous savons que les loyers étaient en chute libre, que les gens quittaient la ville et qu'ils accédaient à la propriété.

[00:19:30] Et tout cela alors que la frontière était fermée. Il n'y a donc pas eu beaucoup de touristes qui sont entrés dans le pays et qui ont utilisé les services Airbnb ou les services de location à court terme.

[00:19:40] Ainsi, de nombreuses personnes qui auraient pu renégocier leur bail ou déménager dans d'autres quartiers de la ville ou acquérir des conditions plus habitables en termes de location, n'ont pas pu le faire parce qu'elles ne pouvaient pas profiter du luxe de travailler à la maison et de gagner le même salaire. Ils n'ont pas pu le faire parce qu'ils ne pouvaient pas profiter du luxe de travailler à domicile et de gagner le même salaire.  

[00:19:59] Gabriel Miller : Vous avez présenté des arguments très convaincants, en disant que notre système actuel, notre paradigme actuel, ne fonctionne pas aussi bien qu'il le devrait, mais je vous ai aussi entendu dire que nous avons besoin d'une réimagination ou d'une révision encore plus fondamentale de notre paradigme du logement, qui vous ramène à votre classe et à l'université des banlieues de 1950 et à ce paradigme qui est probablement resté avec nous sous une forme ou une autre depuis ce temps-là.

[00:20:34] Est-il temps de repenser en profondeur la façon dont nous logeons les gens au Canada? Et quels sont les objectifs de cette refonte?

[00:20:43] Nemoy Lewis : Je pense que l'une des choses que j'ai apprises dans ce cours, c'est le discours sur l'accession à la propriété. Et ce discours tournait autour de l'idée que c'est l'investissement le plus important que l'on fera au cours de sa vie. Et bien que cela soit vrai, je pense qu'il est important de comprendre aujourd'hui que nous devons repenser le fait de ne pas reconnaître une maison pour sa valeur d'échange, mais plutôt pour sa valeur d'usage.

[00:21:17] Et je pense que cela s'est perdu dans notre société et que les gens continuent, voire sont encouragés par l'État, à considérer leur maison comme un investissement parce que la maison est censée vous aider à assurer votre sécurité financière à long terme. Et elle est également censée vous aider, vous savez, si vous voulez créer une entreprise, vous pouvez essentiellement, vous savez, puiser dans la valeur nette de votre maison pour aider à la financer ou pour aider à financer l'éducation de vos enfants.

[00:21:48] Le problème, c'est que beaucoup de gens considèrent le logement comme un investissement et que beaucoup de gens imaginent les types de maisons que leurs parents ont achetées et dans lesquelles ils ont grandi. Et je pense que nous n'avons pas les vastes ressources foncières disponibles pour que tout le monde puisse avoir une maison individuelle avec une clôture blanche.

[00:22:14] Je pense que nous devons changer notre façon de voir la maison, non plus comme un investissement, mais plutôt comme un lieu qui fournit un abri. Je pense que nous devons penser à un développement plus durable, en augmentant la densité dans certaines communautés, mais pour ce faire, nous devons également construire des logements suffisamment grands pour accueillir des familles et non des individus.

[00:22:49] Comme quelqu'un qui vit seul ou qui est célibataire. Et je pense que cela doit changer. Ainsi, alors que le gouvernement parle de la montée des spéculateurs étrangers sur le marché, je m'oppose à ce type de rhétorique car je pense qu'elle est assez dangereuse car elle crée presque cette dichotomie nous contre eux.

[00:23:12] En fait, les données montrent que les acheteurs étrangers ne représentent que 1 % des transactions, et le problème que nous rencontrons, c'est que lorsque nous tenons ce genre de discours dans le discours public et que nous élaborons des politiques visant à freiner les investissements étrangers, je ne pense pas que nous essayions réellement de résoudre les problèmes.

[00:23:33] En fait, certains des plus grands spéculateurs du marché sont, à mon avis, des spéculateurs nationaux. Il s'agit de personnes qui continuent à considérer le marché immobilier ou le logement comme un investissement. C'est la raison pour laquelle, pendant la pandémie, le nombre de personnes qui ont acheté une deuxième ou une troisième maison a augmenté.

[00:23:54] Gabriel Miller : Cela me fait penser qu'il y a évidemment les dimensions politiques et financières de la question, mais qu'il y a aussi des dimensions très, très personnelles concernant nos idées sur ce que signifie être propriétaire d'une maison et sur sa raison d'être. Vos commentaires m'ont fait réfléchir sur moi-même. Ma femme et moi vivons dans une maison jumelée à Ottawa.

[00:24:14] Et nous sommes dans cette maison depuis, je ne sais pas, six ou sept ans. Et j'ai réalisé. Ce n'est qu'au cours des deux dernières années que ce sentiment que j'avais de devoir m'installer dans une maison individuelle a commencé à s'estomper. Et elle m'a demandé, elle m'a dit, pourquoi tu veux déménager à nouveau? Je ne pouvais pas vraiment l'expliquer, mais j'ai réalisé que c'était si profondément ancré en moi qu'il y avait une sorte d'insécurité dans le fait de ne pas avoir sa propre petite boîte avec, vous savez, sa propre pelouse et sa propre arrière-cour et l'absence de murs mitoyens qui me poussait à le faire.  

[00:24:49] Je me demande si, d'un point de vue personnel, vous avez grandi avec une idée de la maison que vous pensiez vouloir dans l'avenir. Et est-ce que ces idées changent? Vous vivez à Toronto. La réalité vous oblige probablement à modifier certaines de vos aspirations, mais je me demande si cela a changé vos propres pensées et sentiments sur le genre d'endroit où vous voulez vivre?

[00:25:09] Nemoy Lewis : Je pense que, vous savez, en grandissant, j'ai grandi dans un appartement, donc je n'ai jamais, vous savez, toujours vécu dans une maison individuelle. Cependant, j'ai eu des membres de ma famille qui l'ont fait et comme ils vivaient dans des maisons individuelles, j'ai aspiré à ce que ce soit ce que je veux pour moi et, comme vous l'avez mentionné, ne pas avoir de mur commun et avoir ma propre intimité, ma propre cour et ainsi de suite.

[00:25:47] Et je pense qu'avec l'augmentation du coût du logement, cette idée ne s'est pas évanouie, mais elle m'a forcé à repenser l'idée de ce que je désire en termes de maison. Et cela est dû en partie au fait que j'ai compris que le coût des maisons individuelles a vraiment explosé et qu'il est, vous savez, hors de portée d'un grand nombre de Canadiens.

[00:26:20] En conséquence, j'ai dû repenser cette stratégie en termes de, vous savez, où je veux vivre parce que nous devons créer des communautés plus durables. Et je ne pense pas que construire plus de maisons individuelles nous aidera à nous rapprocher de cette idée de créer des communautés plus durables.

[00:26:40] Je vis à Toronto ; je ne veux pas prendre ma voiture pour aller travailler tous les jours. Je prends les transports en commun.

[00:26:49] Ce dont nous devons nous assurer, c'est que tou.te.s les Canadien.ne.s ont accès à des espaces de vie dans les lotissements situés à proximité de ces couloirs de transport en commun. Et ces espaces ne sont pas simplement attribués au plus offrant.

[00:27:04] Gabriel Miller : Cet enjeu, cette question, cette urgence, comme vous nous l'avez fait comprendre, se déroule sur des décennies. Je suis sûr qu'il ne sera pas résolu en un an ou deux, mais il faut penser à des solutions ou au moins à des mesures que nous pouvons prendre pour progresser. Si nous imaginons un monde où le ministre fédéral ou provincial du logement se déplace en TTC et que vous montez un jour à bord, que vous êtes assis à côté de lui et que vous commencez à parler, quelle serait la chose que vous inciteriez les décideurs à réaliser, à changer pour commencer à améliorer le système de logement pour les Canadien.ne.s et pour les Canadien.ne.s Noir.e.s en particulier.  

[00:27:55] Nemoy Lewis : C'est une très bonne question, je ne pense pas nécessairement qu'il y ait une solution magique à ce problème croissant. Cependant, je pense qu'il y a certains changements politiques immédiats que nous pourrions rétracter afin : d'une part, d'améliorer l'accessibilité du marché et, d'autre part, d'abandonner le décontrôle des vacances.

[00:28:22] Nous avons vu que cette politique particulière n'a pas contribué à inciter les promoteurs à construire des logements locatifs sur le marché, mais qu'elle a plutôt contribué à exacerber les problèmes d'accessibilité sur le marché parce que nous permettons essentiellement aux propriétaires de facturer aux nouveaux locataires tout ce que le marché peut supporter. Je voudrais donner un exemple particulier de l'échec de cette politique.  

[00:28:52] Gabriel Miller : Et juste avant, je veux m'assurer que tout le monde a bien compris. Peut-on parler de décontrôle de la vacance? Il s'agit de l'idée que la limite normale des augmentations annuelles de loyer ne s'applique pas à un logement vacant. C'est bien cela?  

[00:29:10] Nemoy Lewis : C'est exact.  

[00:29:11] Un exemple particulier que j'aime donner est celui d'une propriété située dans la communauté de North Albion, dans le quadrant nord-ouest de la ville, à North Etobicoke. En 2018, cette propriété a été acquise par Starlight Investment, qui est le plus grand propriétaire privé du pays, avec plus de 61 000 unités sous gestion.

[00:29:37] Ils ont donc acquis cette propriété de deux tours dans la communauté de North Albion. Et 12 mois plus tard, Starlight a déposé 456 demandes d'expulsion. Pour remettre les choses dans leur contexte, il y a 759 logements dans ces deux tours. Environ 60 % des logements ont donc reçu un avis d'expulsion.

[00:30:03] Mais nous savons que c'est très probable [que] tous les logements n'ont pas reçu d'avis d'expulsion, mais plutôt certains logements qui ont reçu plusieurs avis d'expulsion. Et pour mettre les choses en perspective, entre 91 et 94 % de ces expulsions concernaient le non-paiement du loyer. Cela donne à penser que les gens ne veulent pas payer leur loyer et qu'ils le retiennent, mais après avoir parlé avec les locataires de cette propriété en particulier, nous avons constaté qu'il n'y avait pas d'expulsion dans tous les logements.

[00:30:34] C'est que les loyers sont largement inabordables et qu'ils ne peuvent plus faire certains des sacrifices qu'ils ont pu faire dans le passé. Par conséquent, ils ne peuvent tout simplement pas payer les loyers demandés. Et pour mettre les choses en perspective, je dirai que l'année suivante, en 2020, les loyers seront de 1,5 million d'euros : L'année suivante, en 2020, au plus fort de la pandémie, Starlight a augmenté les loyers des nouveaux baux de 25,3 %

[00:31:01] C'est environ 11 fois plus que le taux d'inflation pour le logement dans la province de l'Ontario pour cette année-là, et plus de 19 fois plus que le taux d'inflation pour la ville de Toronto pour cette année-là en 2020. Ces propriétaires fonctionnent selon trois principes : des loyers élevés, un taux d'occupation élevé et des politiques qui les aident à expulser rapidement les locataires mauvais payeurs qui ne correspondent pas à leurs stratégies de maximisation des profits.

[00:31:34] Gabriel Miller : Et pourtant, je pense que beaucoup d'enjeux, que ce soit pour les acheteurs ou pour les locataires, ne sont pas très bien compris et que le système est assez opaque. Ce que j'ai trouvé dans notre conversation, c'est qu'elle a vraiment aidé à lever le voile sur certaines politiques et sur leurs effets sur des personnes réelles, et je pense que c'est très utile.

[00:32:10] Gabriel Miller : Merci d'avoir écouté le balado Voir Grand et mon invité, Nemoy Lewis, professeur adjoint à l'Université métropolitaine de Toronto. Je tiens également à remercier nos amis et partenaires du Conseil de recherches en sciences humaines, dont le soutien permet de rendre ce balado possible.

[00:32:26] Enfin, merci à CitedMedia pour son soutien à la production du balado Voir Grand. Dites-nous ce que vous avez pensé de cet épisode et partagez vos commentaires avec nous sur les médias sociaux. Suivez-nous pour plus d'épisodes sur Spotify, Apple Podcast et Google Podcast. À la prochaine!